שלומי שי אמויאל – כתבה על השקעות נדל”ן

שלומי שי אמויאל – אי רכישת דירה בתנאים של 2018 היא  השקעת נדל”ן לכל דבר ועניין

גם הנדל”ניסטים המנוסים ביותר שאני מכיר לא יעזו לרכוש עכשיו דירה למגורים בישראל. זה מסוכן מדי או פשוט לא משתלם. אבל זה לא אומר שאין הזדמנויות.

מאת שלומי שי אמויאל 

ישראל, שנת 2000 הייתה גן עדן נדל”ני עבור משקיעים וציבור רוכשי הדיור. אבל רק ביחס להיום. כרגע, מדובר בלא פחות מגיהינום, בלשן המעטה. זה לא אומר שאין הזדמנויות השקעה או הזדמנויות לשיפור דיור, אבל כדי להבין לאן הולכים, צריך להסתכל אחורה ומייד לנתח את התרחישים האפשריים לעתיד.

תזמון הוא דבר מאוד חשוב בחיים. החלטות שלכאורה נראות חלק מהם, שינו להרבה מאוד ישראלים את מסלול החיים – ולטובה. למשל, אנשים שרכשו דירות באזור המרכז שלא למטרת השקעה או חישובי תשואה.

אותם הישראלים שהחליטו לבצע רכישות למטרות שונות כמו רכישת דירת 1.5 חדרים עבור ילדיהם הסטודנטים בתל אביב או בבאר שבע, או זוג צעיר שרכש דירת 2 חדרים ברמת גן או בגבעתיים, בוודאי שבתל אביב, עשו את מה שבענף הנדל”ן מכנים: “עסקת חייהם”. אמנם הם רכשו את הנכסים הללו במשכנתאות יקרות ביחס לדולר בתקופה ההיא, אבל נהנו ממרכיבים אחרים כמו תשואה על השכרה שהלכה ועלתה עם השנים וכמובן עלייה מטאורית בערך הנכסים.

רוכשי הדירות הללו (בעיקר באזור המרכז) לא חיפשו עסקת בוננזה או התעשרות בטווח הקצר, פשוט היה להם קצת כסף בצד והם העדיפו לקבע מיקום משיקולי חיים ענייניים. למשל במקום לשלם שכר דירה או פשוט להשתמש בסכום כסף שהיה להם במקום כתיק השקעות. אגב, בימים ההם היה מדובר במרכיב סיכון כמעט זהה ובאחוזי תשואה דומים. וצריך להבין כאן דבר מאוד חשוב – מדובר על השנים 2000 – 2008. לא על 2018 ויש כאן הבדל של שמים וארץ:

1. מחירי הדיור היו במקום אחר.
2. מחירי המשכנתאות היו במקום אחר.
3. מרכיב ההיצע והביקוש היה שונה לגמרי.
4. מרכיב הסיכון הכללי היה נמוך יחסית.
5. מחיר הבנייה והשיפוץ היה נמוך משמעותית.

אם נסתכל רגע 10 שנים אחורה, אל שוק הדיור הישראלי, נבין שקרה בו משהו מאוד משמעותי מעבר לעליות הערך הבלתי פוסקות.

החל מ-2008 כל מה שקורה בישראל הוא פסיכולוגי. לא נדל”ני. בעיקר בתקופה המאוחרת יותר בין השנים 2010 – 2016.

יש אנשים שאוהבים להמר וזה לא כל כך משנה איך. יש אנשים שרוצים לחשוב שיש להם יכולת ניבוי מופלאה שתעשה אותם עשירים ואת אלה שרוצים לעלות על הרכבת יחד עם כולם רק כדי לא להגיד “איפה הייתי כשכולם סביבי התעשרו?”.

שלושת הטיפוסים האלה, שמצאו עצמם רוכשים דירות להשקעה ואפילו דירות למגורים בין השנים 2012 – 2017 עלולים למצוא עצמם במצב מאוד לא נעים במהלך השנים הקרובות. אני לא מתכוון ליזמים או לקבלנים (גם מצבם של אלה לא משהו היום ובעיקר לא הקטנים שביניהם). אלא לאנשים סבירים שמרווחים משכורות ממוצעות ואפילו גבוהות מהממוצע ובנו תמהיל משכנתא סביר ומדוד ואפילו הכינו עצמם לחודשים שבהם יתקשו להחזיר את המשכנתא שלהם. העניין הוא שגם הנדל”ניסטים המנוסים ביותר שאני מכיר לא יעזו לרכוש עכשיו (2018) דירה למגורים בישראל. זה מסוכן מאוד. מסוכן מידי:

1. מחירי המשכנתאות גבוהים מאוד.
2. הדולר נמוך.
3. תשומות הבניה גבוהות.
4. שוק הדיור התקרר.
5. דירות חדשות נכנסות לשוק.
6. מחיר למשתכן לא ייצב את השוק אבל משנה אותו לכיוונים לא ברורים.
7. הלוואות משקי הבית בעליה תלולה.

המרכיב הפסיכולוגי ברכישת דירה למגורים

כאשר אנשים פונים לרכוש דירה למגורים בשנת 2018 הם נשענים על הנחות יסוד שרובן המוחלט     אינן רלוונטיות לתקופתנו ועלולות להכשיל אותם:

1. “זוגות צעירים קונים דירה למגורים”.
2. “לשלם משכנתא זה עדיף במקום לשלם שכירות”.
3. “ערך דירה תמיד יעלה”.

1. “דירה היא רכוש שאפשר להוריש”.

אלה רק חלק מאותם הטיעונים שאנשים משמיעים בצירוף לא ברור של עוד משפט אחד שאני שומע המון: “מחירי הדיור רק יעלו”. כל אלה אינם מתייחסים עניינית למצב המשק אלא מדובר בטענות התנהגותיות – פסיכולוגיות המושתתות על דפוסי מחשבה של אנשים שאין להם מושג בנדל”ן מלבד חלום רחוק על התעשרות מהירה או צורך להרגיש שהם עושים את הדבר הנכון רק כי אנשים אחרים עושים אותו.

לעומתם, אנשים שבאמת מבינים את המשמעויות שברכישת נכסים וההתמודדויות השונות שמגיעות איתם, מסתכלים על תמונות השוק המלאה ובוחרים את האפיקים האפשריים כולל אפיק ההשקעה נדל”ני ראשון מסוגו בישראל, זה שאולי מאוד יפתיע אתכם – האפיק שבו לא תהיה להם דירה. לפחות לא בטווח הבינוני.

אז מה כן עושים?

בוחנים אפשרויות. מתהלים ממקום רציונאלי, כזה שיכול להבטיח משתנים דומים הזהים במרכיביהם  לרכישת דירה, כלומר “מתנהגים כמו דירה” ובאופן הזה מאפשרים את המענה הפסיכולוגי והכלכלי.

קחו למשל אפשרות של רכישת קרקע. מרכיב הקרקע בישראל הוא מאוד חשוב בכל רכישת דירה לא משנה איפה. רכישת מגרש (לאחר שנבחנו לעומק כל המשתנים והתרחישים לטווח הרחוק) למשל היא דבר שיכול להניב ולהחזיק מעמד גם אם תהיה טלטלה בשוק הדיור. שהרי מגרש, בניגוד לדירה בבניין מגורים, היא נכס ממודר שאינו מושפע בהכרח מטלטלות בשוק הדירות הרוויות.

אפשרות אחרת היא רכישת נדל”ן עסקי – מסחרי. אז נכון שמדובר בשוק שגם הוא מאוד מסוכן מפני שיש המון מרכיבים להשקעה הזו, אבל אם למשל רוכשים נכסים עסקיים – מסחריים כמו משרדים, חנויות ומחסנים מאוד ייתכן כי מדובר בהשקעה משתלמת בעלויות מאוד נמוכות ביחס לדירה המתפרסת על פני זמן קצר ובינוני.

---